Suponha a seguinte situação: você é o síndico de um condomínio e, após uma chuva intensa, uma infiltração começa a aparecer em uma das paredes do prédio. Os moradores começam a se queixar e, com isso, surge uma preocupação sobre como evitar que problemas como esse se tornem recorrentes? A resposta está na manutenção predial. 

Quando bem feita, a manutenção evita grandes danos e reparos inesperados, mas também garante a segurança, o conforto e a valorização do imóvel. Mas como fazer isso da melhor forma?

Neste artigo, apresentaremos como implementar uma manutenção predial, com foco em eficiência e segurança, para evitar problemas e surpresas desagradáveis com infiltrações ou falhas nos sistemas essenciais. Continue a leitura e saiba mais!

Principais áreas de atenção na manutenção predial

A manutenção predial eficiente depende da identificação e do acompanhamento das principais áreas que exigem atenção constante. Elas se referem aos aspectos essenciais para garantir a segurança, o conforto e a durabilidade do imóvel, conforme comentamos a seguir. 

Estrutura do edifício

A base de qualquer prédio é a sua estrutura, a qual inclui fundações, colunas, vigas e lajes. As inspeções regulares são muito importantes para identificar rachaduras ou qualquer sinal de desgaste que comprometa a segurança da edificação.

Fazer a manutenção preventiva, verificando as fundações e tratando as rachaduras, também é uma forma de evitar custos elevados com reparos emergenciais.

Sistema hidráulico

A rede de água e esgoto do condomínio é um dos sistemas que mais exige atenção. Afinal, vazamentos, entupimentos e corrosões podem gerar desperdícios de água e danos significativos ao prédio. 

Sendo assim, manter a tubulação em bom estado e realizar limpezas e reparos periódicos são ações importantes para evitar problemas de abastecimento e infiltrações.

Sistema elétrico

Segurança elétrica é uma das áreas mais críticas na manutenção predial. Isso porque, fios expostos, sobrecarga de circuitos e componentes defeituosos podem gerar incêndios e riscos à vida. Percebe o perigo envolvido?

Portanto, verificações periódicas nas fiações, tomadas, interruptores e disjuntores garantem que o sistema elétrico funcione corretamente, sem oferecer riscos aos moradores.

Sistemas de climatização e ventilação

O sistema de ar condicionado, ventiladores e exaustores precisam de cuidados constantes. Entre os principais se encontram a limpeza de filtros e o monitoramento da eficiência dos aparelhos, que ajudam a melhorar a qualidade do ar, economizar energia e evitar falhas no sistema. 

Em prédios comerciais, esse cuidado é ainda mais importante para garantir o conforto no ambiente de trabalho.

Sistema de gás

A manutenção do sistema de gás deve ser feita com atenção redobrada, já que falhas podem gerar riscos de vazamentos e até explosões. Portanto, inspeções regulares nas instalações, troca de válvulas e mangueiras, bem como os testes de pressão, podem assegurar a segurança e eficiência do sistema.

Áreas comuns e acessibilidade

As áreas comuns, como corredores, elevadores, escadas, portas e sistemas de segurança, também demandam monitoramento constante. Além de assegurar a acessibilidade a todos os moradores, é importante realizar manutenções preventivas. Exemplos disso, são a lubrificação dos elevadores e a verificação de sistemas de iluminação e segurança.

Cronograma de manutenção preventiva

Um cronograma de manutenção preventiva possibilita que o síndico de condomínio ou o responsável pela gestão predial realize ações programadas para evitar falhas inesperadas e custos elevados com reparos emergenciais. 

Divisão por frequência de inspeção

O cronograma de manutenção deve ser dividido de acordo com as frequências exigidas para cada tipo de ação necessária. Isso porque algumas manutenções exigem atenção diária ou mensal, enquanto outras podem ser feitas a cada seis meses ou anualmente. Veja alguns exemplos:

• manutenção mensal — inspeção dos sistemas elétrico e hidráulico, limpeza de caixas d’água e verificação de sistemas de iluminação;
• manutenção trimestral — checagem de sistemas de climatização, como ar-condicionado e ventilação;
• manutenção anual — avaliação da estrutura do prédio, sistema de gás, verificação de telhados e sistemas de segurança, como extintores e sprinklers.

Acompanhamento e documentação

É fundamental que o cronograma de manutenção seja documentado e acompanhado rigorosamente. Cada tarefa terminada deve ser registrada e a situação de cada componente deve ser avaliada com base nas verificações realizadas.

Isso cria um histórico de manutenção que pode ser consultado quando necessário, além de auxiliar na previsão de futuras ações corretivas.

Flexibilidade e adaptação

Embora um cronograma seja uma ferramenta de planejamento importante, ele precisa ser flexível. Mudanças nas condições do prédio ou no uso das áreas comuns podem exigir ajustes no cronograma. 

Manutenção do sistema de gás

Um simples vazamento no sistema de gás, por exemplo, pode resultar em custos elevados e colocar em risco a segurança de todos no condomínio, sabia? Assim, algumas ações importantes incluem:

• inspeção de vazamentos — realizar testes periódicos para detectar possíveis vazamentos em tubulações e conexões;
• verificação da pressão — manter a pressão do sistema de gás nos parâmetros recomendados, evitando sobrecarga e falhas;
• limpeza e substituição de componentes — limpar queimadores e substituir mangueiras, reguladores de pressão e outros componentes que possam estar desgastados ou danificados;
• treinamento para moradores — orientar os moradores sobre como identificar sinais de problemas no sistema de gás e como proceder em caso de emergência, como o desligamento de válvulas.

Além do sistema de gás, há importantes pontos que precisam de atenção frequente, como: 

• sistema elétrico — realizar inspeções periódicas em fiações, disjuntores e instalações elétricas, verificando sinais de desgaste ou falhas que possam gerar riscos, como curtos-circuitos;
• sistema hidráulico — verificar tubulações, registros e reservatórios de água para evitar vazamentos e garantir que não haja obstruções. O ideal é realizar limpezas regulares nas caixas d’água e substituir válvulas ou conexões que estejam apresentando sinais de desgaste;
• sistema de climatização — para sistemas de ar-condicionado ou aquecimento, é essencial realizar limpeza dos filtros, verificar o gás refrigerante e inspecionar as unidades;
• sistema de combate a incêndio — fazer inspeções em extintores, hidrantes, sistemas de sprinklers e alarmes de incêndio, garantindo que todos os equipamentos estejam operando corretamente e dentro das normas de segurança.

Contratação de profissionais especializados

Muitos problemas de infraestrutura são complexos e exigem conhecimento técnico específico para serem diagnosticados e solucionados de maneira adequada. Por isso, contratar pessoal qualificado é fundamental para garantir que todos os sistemas do condomínio funcionem de forma otimizada e segura.

Para isso, verifique as credenciais e qualificações dos profissionais. Eles devem ter experiência comprovada na área específica de atuação, como engenheiros, eletricistas, encanadores ou técnicos em climatização, dependendo das necessidades do condomínio.

Como vimos, a manutenção predial pode garantir a segurança, o conforto e a durabilidade de qualquer edifício? Com ações constantes e bem planejadas, o condomínio estará mais protegido e valorizado, assegurando a tranquilidade de seus moradores e o bom funcionamento dos sistemas essenciais.

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