Quando o assunto é reforma no prédio, é normal surgirem preocupações, como: será que os ruídos começarão cedo? O elevador ficará indisponível? Essas dúvidas refletem um desafio comum nos edifícios, onde obras em condomínio e legislação precisam caminhar juntas para garantir a harmonia entre os moradores.

Nesse sentido, realizar reformas em condomínios exige mais do que a vontade e o planejamento financeiro. Isto é, você precisa seguir as regras legais e as boas práticas para respeitar os direitos dos vizinhos e evitar conflitos ou problemas jurídicos.

É sobre essas questões que tratamos neste artigo. A seguir, conheça as principais normas de segurança para obras e outras informações importantes sobre o assunto. Continue a leitura!

Normas de segurança para obras em condomínios 

Ao falar sobre obras em condomínios, a segurança é um dos pilares mais importantes. A seguir, saiba o que é exigido a esse respeito.

As obras em condomínios envolvem uma série de requisitos, entre os quais a segurança figura como um dos pilares mais importantes. A seguir, saiba o que é necessário antes de iniciar uma grande reforma.

Autorização prévia e análise técnica

Para começar qualquer obra, é preciso obter a autorização do condomínio, conforme os artigos 1.341 e 1.342 do Código Civil e a Norma Brasileira NBR 16.280:2015, que estabelece diretrizes para a gestão de obras em edificações.

Essa autorização exige a apresentação de um projeto técnico detalhado, aprovado por um engenheiro ou arquiteto devidamente registrado no CREA, ou CAU. O projeto deve avaliar os impactos na estrutura do prédio, garantindo a segurança e evitando problemas como rachaduras ou sobrecargas.

Contratação de profissionais qualificados

A contratação de profissionais habilitados é indispensável para a execução de obras conforme a Norma Regulamentadora NR-18, que trata da segurança e saúde no trabalho na construção civil. Essa norma regula o uso de equipamentos de proteção, práticas seguras no local e organização do canteiro de obras. Evitar equipes não qualificadas reduz significativamente os riscos de acidentes e falhas estruturais.

Uso de EPIs e sinalização

Conforme a NR-6, que regulamenta os Equipamentos de Proteção Individual (EPIs), o uso desses itens é obrigatório para todos os trabalhadores. Isso inclui capacetes, luvas, óculos e outros EPIs adequados ao tipo de serviço.

Além disso, a instalação de sinalização, estabelecida pela NR-26, é essencial para alertar moradores, visitantes e funcionários sobre áreas de risco, prevenindo acidentes.

Gestão de resíduos

Os resíduos gerados pela obra devem ser descartados de acordo com as normas ambientais e as regras do condomínio. Nesse sentido, a Resolução CONAMA n.º 307/2002 regulamenta o gerenciamento de resíduos da construção civil, determinando que materiais como entulho sejam segregados e enviados a locais adequados.

Acumular resíduos em áreas comuns pode trazer riscos à segurança e gerar multas para o condomínio.

Regras sobre horários e controle de ruídos em condomínios

Muitos acreditam que o famoso horário da “Lei do Silêncio”, entre 22h e 7h, permite qualquer barulho fora desse período. No entanto, isso é um equívoco. O controle de ruídos em condomínios vai além desse limite e depende do regimento interno de cada prédio, que deve atender às normas técnicas aplicáveis e garantir o bem-estar dos moradores.

Limites de ruído

A norma NBR 10.151:2019 da ABNT estabelece os limites de decibéis (dB) para diferentes períodos:

• Diurno (7h às 20h) — até 55 dB;
• Noturno (20h às 7h) — até 50 dB;
• Se o dia seguinte for domingo ou feriado, o limite noturno se estende até as 9h.

Esses valores servem como referência, mas cada condomínio pode definir regras específicas em assembleia, ajustando os horários conforme as necessidades e preferências dos moradores.

Aparelhos e níveis de ruído

Para facilitar a compreensão, veja como alguns aparelhos se comparam em termos de ruído:

• Torneira gotejando — 20 dB;
• Rádio ou TV — 70 dB;
• Secador de cabelo — 90 dB;
• Britadeira — 110 dB;
• Caixa de som alta — 130 dB.

Procedimentos para aprovação de obras em assembleia

Quando se trata de obras em condomínios, é fundamental seguir os procedimentos de aprovação estabelecidos para garantir que todas as decisões estejam alinhadas à legislação. A seguir, veja como funciona.

Obras úteis

Essas obras são aquelas que melhoram o uso ou valorizam o condomínio, como a instalação de um sistema de segurança e de pontos de recarga para carro elétrico, a criação de áreas de lazer ou até mesmo a implementação de um mini mercado.

Para aprovação, é necessário o voto da maioria dos condôminos, considerando o total de unidades do condomínio, ou seja, 50% + 1.

Obras necessárias

São intervenções essenciais para evitar danos ou garantir a conservação do prédio, como consertos hidráulicos e elétricos, substituição de encanamentos corroídos ou manutenção da fachada. O quórum exigido varia conforme a urgência e o impacto da obra:

• sem urgência — a aprovação deve ser feita em assembleia com a presença da maioria dos condôminos;
• urgentes — podem ser realizadas sem a necessidade de aprovação prévia, mas devem ser apresentadas posteriormente aos condôminos para prestação de contas;
• inadiáveis — podem ser executadas de imediato, especialmente se houver risco à segurança ou integridade estrutural do condomínio.

Regras claras e comunicação

Antes de iniciar qualquer obra, é necessário convocar uma assembleia para discutir as propostas, custos e prazos. As decisões precisam ser registradas em ata e comunicadas aos moradores, garantindo que todos estejam alinhados e informados sobre os impactos e os benefícios.

Impactos no consumo de gás durante as obras

Obras em condomínios, além de transformar os espaços, podem influenciar diretamente o consumo de recursos como o gás, conforme comentamos a seguir.

Aumento do consumo em obras de grande porte

Reformas que utilizam equipamentos movidos a gás, como aquecedores temporários, soldadores ou fornos industriais, podem elevar o consumo durante o período de obras. Isso é mais comum em projetos que envolvem áreas coletivas, como piscinas ou cozinhas comunitárias.

Interferências no sistema de gás existente

Obras que exigem alterações na tubulação ou redistribuição do sistema de gás podem causar vazamentos, ou perdas temporárias. Logo, é preciso que profissionais especializados realizem essas intervenções, assegurando a segurança e o bom funcionamento do sistema após as obras.

Consumo extra em áreas privativas

Se as obras incluírem a instalação de novos equipamentos nas unidades, como aquecedores de água a gás, o aumento do consumo pode ser notado após a conclusão. Nesse caso, é importante informar os moradores sobre possíveis mudanças no valor individual das contas.

 Estratégias para mitigar impactos

• planejamento detalhado — antes de iniciar a obra, calcule o consumo adicional esperado e preveja esse aumento no orçamento do condomínio;
• contratação de profissionais qualificados — evitar desperdícios e problemas futuros depende da execução correta das obras relacionadas ao sistema de gás;
• monitoramento do consumo — acompanhar regularmente os medidores de gás pode ajudar a identificar desvios e evitar custos inesperados;
• comunicação aos moradores — manter todos informados sobre o impacto da obra no consumo de gás ajuda a reduzir conflitos e reforça a transparência.

Como vimos, as obras em condomínio e a legislação são aspectos que precisam estar alinhados para evitar desentendimentos e garantir a segurança de todos. Isso exige um bom planejamento, respeito às normas e uma comunicação eficiente com os moradores.

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